내 집 마련을 하실 경우, 온전히 내 돈으로 구매하시는 분들은 거의 없으실 겁니다. 왜냐하면 주택은 금액이 매우 큰 자산이기 때문입니다. 내집 마련을 목적으로 하는 대출 중에서 반드시 받아야 하는 대출이 주택담보대출입니다. 이 주택담보대출에서 알아야 하는 기본지식이 몇 가지 있습니다.
그리고 주택담보대출을 받는 과정에는 주택 담보 대출 필요 서류 제출하는게 당연히 포함됩니다. 그런데 준비해야 하는 서류의 양이 많기도 하고, 은행마다 필요한 서류가 조금씩 차이가 있습니다. 당연히 대출을 받아야 하는 사람의 입장에서는 헷갈릴 수 있습니다. 따라서 이번에는 주택 담보 대출에 필요한 서류를 정리해 보았습니다.
주택 담보 대출 필수 서류, 유형별 정리
주택담보대출은 주택이라는 큰 자산을 담보로 하기 때문에 대출규모가 큽니다. 따라서 대출자도 할 수 있는 한 최대한 꼼꼼히 따져야합니다. 그리고 이는 대출을 해주는 은행도 마찬가지입니다. 따라서 은행은 주택담보대출 심사 과정에서 대출 신청자에게 다양한 목적의 여러서류를 요구합니다.
주택의 소유권을 확인하기 위한 서류
주택담보대출은 말 그대로 ‘주택을 담보로 한다’는 겁니다. “내가 주택을 소유하고 있다” 혹은 “내가 주택을 소유할 예정이다” 라는 걸 서류로 증명해야 대출을 받을 수 있습니다.
| 구분 | 용도 | 발급방법 |
| 등기권리증 | 주택 소유권 증명 | 소유권 등기 이후 등기소에서 발급 |
| 매매계약서 | 매매 계약 체결 사실 증명 | 매도자와 체결한 계약서 제출 |
| 전원세 계약서 | 전월세 계약 체결 사실 증명 | – 담보주택으로 임대차 계약 맺었을 경우 제출 – 세입자와 체결한 전월세 계약서 제출 |
| 전입세대열람원 | 해당 주택에 주민등록 전입신고한 인원 등 확인 | 온라인 발급 불가, 해당 주택 관할 주민센터 발급 |
매매계약서는 주로 아마트를 매수를 해야하는 경우에 필요합니다.
등기권리증은 이미 주택을 보유하고 있는 경우에 제출하는 서류입니다. 간단하게 ‘집문서’로 이해하시면 됩니다. 주의사항으로는 등기권리증은 분실해도 재발급받을 수 없는 서류입니다. 따라서 분실하지 않도록 주의해야 합니다.
전세금 반환목적으로 주담대를 받으려는 경우에는 전월세 계약서를 제출하셔야 합니다.
‘전입세대열람원’은 왜 필요할까요? ‘전입세대열람원’은 현재 해당 주택에 누가 살고 있는지 즉 ‘전입신고가 누구로 되어 있는지’를 확인하는 서류입니다. 혹시라도 내가 들어갈 주택에 다른 세입자가 있다거나 확인이 어려운 제 3자가 들어와 있는지 확인을 하기 위해서 제출해댜 되는 서류입니다.
대출 신청 본인 확인을 목적으로 하는 서류
가장 기본으로 본인 확인이 되어야 합니다. 은행에서 대출을 해주려는 사람이 누군지도 모르면 안되기 때문입니다. 아래와 같은 서류가 있습니다.
| 구분 | 용도 | 발급방법 |
| 신분증 – 주민등록증 – 운전면허증 | 신청인 본인 신분 확인 | 신분증 사본 제출 |
| 인감증명서 – 필요시 인감도장 | 등록된 공식 인감 여부 확인 | 주민센터에서 발급 |
| – 주민등록등본(초본) – 가족관계증명서 | 신청인 가족관계 및 세대 구성원의 주택 소유 현황 확인 | 주민센터에서 발급 정부 24 사이트 발급 전자가족관계등록시스템에서 온라인 발급 |
대출 신청인 소득 및 상환능력 관련 서류
그럼 ‘누구인지’는 확인이 되었으니까 대출을 갚을 수 있는 소득이 있는지 확인해야 합니다. 따라서 대출을 받는 사람이 직장을 다니고 있는지, 사업을 하는지, 소득은 얼마나 되는지를 서류를 통해서 확인하는 겁니다.
| 구분 | 용도 | 발급방법 |
| 재직증명서 근로소득 원천징수 영수증 | 직장인의 소득 및 상환능력 확인 | 재직중인 회사에서 발급 작년 소득 기준, 일반적으로 2년치 제출 입사한 지 얼마 안되는 경우 갑종근로소득원천징수영수증 제출 |
| 소득금액증명원 (종합/사업) 사업자등록증명원 | 개인사업자의 소득 및 상환능력 확인 | 국세청 홈택스 사이트에서 오라인 발급가능 |
작년까지 근로하고 올해 퇴사한 경우 대출을 받을 수 있을까?
여기서 의문이 생깁니다. 작년에 일을 하다가 올해 퇴사를 한 사람도 작년에 받았던 원천징수영수증을 발급받습니다. 그러면 올해 대출을 받을 수 있을까요? 결론은 안됩니다. 원천징수영수증은 재직 증명서를 첨부해야 합니다. 이 재직증명서의 발급날짜가 심사 날짜로부터 한 달 이내인 경우에만 일반적으로 인정됩니다.
소득신고액이 작은 사업자, 프리랜서, 무소득자는 대출을 못 받는지?
또 하나의 의문이 생깁니다. 소득신고액이 작은 사업자나 프리랜서, 심지어 소득이 전혀 없는 분(고령자, 주부…)들은 대출을 못 받는지? 입니다. 결론은 받을 수 있습니다. 소득이 적거나 없는 분들 같은 경우에는 지역의료보험 남부금액, 1년치 카드 사용금액으로 대출심사를 받을 수 있습니다. 이를 ‘소득 대체 인증‘이라고 합니다.
| 구분 | 용도 | 발급방법 |
| 지역의료보험납부 내역서 | 무직자의 소득 및 상환능력 확인 | 국민건강보험공단에서 온라인 발급 가능 |
| 신용카드 사용내역서 | 무직자의 소득 및 상환능력 확인 | 카드사 홈페이지 등에서 온라인 발급 가능 |
대출 신청인의 세금 납부내역 관련 서류
여기까지 대출을 받는 사람이 누구인지, 소득은 얼마인지 확인했습니다. 그 다음으로 대출을 받는 사람이 대출을 갚을 의지가 있는지, 믿고 대출을 해도 되는지, 즉 신용을 확인해야 합니다. 그런데 대출을 받는 수많은 사람들과 일일이 대화를 하면서 알아보려면 시간이 매우 오래 걸릴 겁니다. 아마도 전국에 있는 은행은 대출을 받는 사람과 대화하려는 업무를 하려고 다른 업무를 하지 못할 정도일 겁니다. 따라서 은행은 대출자가 미납된 세금 내역이 있는지를 서류를 통해서 확인합니다.
아래의 서류를 준비해주시면 됩니다.
| 구분 | 용도 | 발급방법 |
| 납세 완납 증명서 | 국세 미납 여부 확인 | 국세청 홈택스 사이트에서 온라인 발급 |
| 지방세 완납 증명서 | 지방세 미납 여부 확인 | 정부 24 사이트에서 온라인 발급 |
| 지방세 세목별 과세 증명서 | 지방세 미납 여부 확인 | 정부 24 사이트에서 온라인 발급 |
국세 지방세 완납 증명서의 경우에는 홈택스에서 발급이 가능합니다. 지방세 세목별 과세 증명서 같은 경우에는 정부 24 홈페이지에서 발급이 가능합니다.
직장인에게 권하는 효율적인 주담대 서류 발급 팁
사실 서류의 양이 10개가 넘습니다. 따라서 직장인의 경우 이 모든 서류를 챙기는 것이 매우 힘이 듭니다. 또한 대부분의 은행(금융사)가 대출 신청일로부터 한 달 이내에 발급받은 서류만 접수하고 있습니다. 따라서 팁을 드리자면 인터넷으로 발급받을 수 있는 서류는 미리미리 준비하시고 나머지 서류는 휴가를 써서 하루만에 준비하는 겁니다.
주택담보대출 받을 때 주의사항
주택담보대출 금리 적용 방법
대부분의 은행은 대출을 신청하는 날짜의 금리가 아니라 대출이 나가는 날짜가 금리를 기준으로 적용됩니다.
좀 더 자세하게 설명드리자면 은행에서 대출할 때의 금리는 기준금리와 가산금리의 합으로 최종금리가 책정됩니다. 가산금리는 변동이 없이 고정됩니다. 반면에 기준금리는 대출이 나가는 시점에 기준금리에 따라서 변경됩니다.
참고로 기준금리는 비교적 단기간에 해당하는 몇 달 정도의 기간에서는 크게 차이가 없습니다. 일반적으로 한 달 기준으로 0.1% 이상 차이가 나는 경우는 매우 드믑니다.
하지만 대출 실행날짜의 금리가 적용된다고 계속해서 신청날짜를 미루지 마세요. 왜냐하면 규제가 바뀔 수도 있습니다. 그리고 기준금리가 내릴 경우에는 기존에 접수하셨던 대출을 취소하고 새로 접수하면 됩니다.
주택담보대출 심사 후 신용대출을 받아도 되는지?
대부분의 은행은 대출이 실행되기 하루 전이나 당일에 다시 한 번 신용조회를 합니다. 이때 다른 대출이 더 생겼다거나 신용점수에 문제가 있다면 대출이 거절 될 수 있습니다. 그래서 대출심사가 완료가 되었다면 되도록이면 다른 대출은 안 받는게 좋습니다.